Sezonowa stabilizacja w budownictwie

Każdego roku wraz z jesienią przychodzi w budownictwie okres, w którym następuje stabilizacja aktywności inwestorów i związany z nim spadek zapotrzebowania na materiały budowlane.

W tym roku cała branża budowlana zastanawia się, czy obserwowana stabilizacja popytu na materiały budowlane, po okresie ogromnego wzrostu zapotrzebowania na nie, jest typowym zjawiskiem sezonowym, czy też oznacza koniec fazy wzrostu tego rynku w dłuższym okresie. Przyglądając się opublikowanym ostatnio danym statystycznym dotyczącym liczby wydanych pozwoleń i rozpoczynanych budów w budownictwie mieszkaniowym, trudno znaleźć potwierdzenie tezy mówiącej o tym, że w najbliższym czasie nastąpi znaczne spowolnienie prac budowlanych wynikające z innych przyczyn niż sezonowość prac budowlanych.

W okresie od stycznia do października bieżącego roku liczba pozwoleń na budowę osiągnęła rekordowy poziom ponad 200 tysięcy mieszkań. Również liczba rozpoczętych budów w budownictwie mieszkaniowym - ponad 158 tysięcy mieszkań - osiągnęła poziom nienotowany od lat.

Narastająco, za dziesięć miesięcy bieżącego roku udzielono o 50,1% więcej pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczęto budowę większej liczby mieszkań (o +36,8%) w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

W październiku bieżącego roku nastąpił wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych w porównaniu do ubiegłego roku (odpowiednio 9130 i 7111 domów jednorodzinnych). Dynamika tego wzrostu była wprawdzie nieco niższa niż w ubiegłym miesiącu, jednak wskaźnik tego wzrostu był ciągle bardzo wysoki i wyniósł +28,4%. Październik był zazwyczaj miesiącem, w którym inwestorzy prywatni rozpoczynali mniej budów niż w poprzednich miesiącach. W tym roku nie odnotowaliśmy zmniejszonej ich aktywności, gdyż rozpoczęli oni budowę podobnej liczby domów jednorodzinnych jak we wrześniu br. Jednocześnie należy dodać, że liczba rozpoczętych budów - 8377 domów jednorodzinnych - była wyższa aż o 41,1% w stosunku do października ubiegłego roku.

Również w segmencie budownictwa wielorodzinnego zarówno liczba rozpoczynanych budów - 14544 mieszkania, jak i udzielonych pozwoleń na budowę mieszkań - 9173 - była jeszcze wyższa niż we wrześniu br. Wskaźniki te ponownie uzyskały najwyższą miesięczną wartość notowaną w latach 2003 - 2007.

Z drugiej strony istnieją przeszkody rozwoju rynku w segmencie budownictwa niemieszkaniowego. Brak rozporządzeń wykonawczych do ustawy z 11.05.2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, która weszła w życie 18 września br., uniemożliwia podjęcie działań inwestorom, którzy planowali rozpoczęcie budowy nowych inwestycji.

Ustawa dotyczy obiektów, w których prowadzona będzie jakakolwiek działalność handlowa, o powierzchni sprzedaży przekraczającej 400 m2. Tworzenie tych obiektów wymaga uzyskania zezwolenia, które ma być wydane na wniosek przedsiębiorcy przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację obiektu. Lokalizacja obiektu musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i musi być pozytywnie zaopiniowana przez radę gminy. Jeżeli powierzchnia sprzedaży przekracza 2000 m2, wymaga się dodatkowo zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego województwa i uzyskania opinii sejmiku województwa. Karą za tworzenie lub prowadzenie takich obiektów bez zezwolenia jest grzywna w wysokości od 10 tys. do 1 mln zł. Ustawa została zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego przez Polską Konfederację Przedsiębiorców Prywatnych Lewiatan.

Przesunięcie w czasie rozpoczęcia nowych inwestycji jest jedną z przyczyn mających wpływ na aktualnie obserwowany spadek popytu na materiały budowlane. Kolejną jest realizacja inwestycji z materiałów zakupionych przez hurtownie materiałów budowlanych w poprzednich miesiącach.

Po okresie znacznych podwyżek cen, które rosły gwałtownie już od początku roku do końca sierpnia br. i okresie spadku cen na materiały budowlane w kolejnych dwóch miesiącach, w listopadzie ceny ustabilizowały się na poziomie zbliżonym do tego sprzed wakacyjnych podwyżek.

Mimo tego, że popyt na materiały budowlane spadł, w listopadzie br. wielu producentów - przede wszystkim cegieł ceramicznych - podniosło poziom cen swoich materiałów w cennikach.

Dobrym prognostykiem dotyczącym popytu na materiały budowlane na przyszłe miesiące jest fakt, że liczba rozpoczętych budów stanowi zaledwie 67% liczby udzielonych w tym roku pozwoleń w przypadku budownictwa wielorodzinnego i 88% w przypadku budownictwa jednorodzinnego (rok wcześniej było to odpowiednio 75% i 95%). Oznacza to, że z ogólnej liczby udzielonych pozwoleń na rozpoczęcie czeka ca 37 tysięcy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym i ca 11 tysięcy domów w budownictwie jednorodzinnym.

Zagrożenie realizacji tych planów stanowi kurczący się zasób środków finansowych, zarówno ze strony prywatnych inwestorów - płace rosły wolniej niż ceny mieszkań, a dodatkowo od października br. zaczęły drożeć kredyty hipoteczne, jak i deweloperów, którzy w związku ze znacznym wzrostem cen działek budowlanych zaczynają mieć problemy z nabywaniem gruntów pod nowe inwestycje.

Dużym utrudnieniem jest ciągle zbyt mała liczba fachowych wykonawców, wynikająca z emigracji polskich pracowników na budowy w innych krajach. Pomimo dużej skali emigracji część osób, która wyjechała za granicę, wraca do Polski. Fachowcy ci nabyli umiejętność pracy w nowoczesnych technologiach i wielu z nich próbuje rozpoczynać własną działalność, ponieważ udało im się zgromadzić odpowiednią ilość środków finansowych. Wielu z nich nie chce jednak powrócić do pracy na budowach i chce spróbować zarządzania własnymi firmami.

Pomimo tych zagrożeń prognozy na przyszły rok są optymistyczne. Bazując na przytoczonych powyżej danych, można prognozować zwiększoną aktywność inwestorów już od początku wiosny przyszłego roku. Ponownie może dojść do wzrostu popytu na materiały budowlane i istotne jest, aby zarówno inwestorzy, jak i firmy handlowe oferujące materiały budowlane, mając na uwadze doświadczenia tego roku, wcześniej przygotowali się na taką możliwość.