Nowoczesny dom w starej stodole?

Nowoczesny dom w starej stodole? [fot.: Benito Escat and Alberto Rovira]

kliknij aby powiększyć

Nie ma chyba w Polsce miast lub wsi, w których nie straszyłyby zagracone, przydomowe warsztaty, stare stodoły, opuszczone gajówki i fabryki. Coraz więcej osób widzi jednak potencjał tych nieruchomości i postanawia zmienić ich przeznaczenie. W starych budynkach gospodarczych i przemysłowych powstają więc domki dla gości i zachwycające, nowatorskie domy rodzinne. Jak przeprowadzić i sfinansować taką inwestycję?

Wiosną wiele osób zaczyna budowę domu lub przynajmniej o niej myśli. Większość decyduje się na standardowe nieruchomości – różnią się jedynie powierzchnią czy stylem. Jednak jest też grupa odważnych osób, które nie chcą mieszkać w zwykłym domu i szukają czegoś bardziej oryginalnego. Coraz większą popularnością cieszą się w Polsce domy w dawnych budynkach gospodarczych i przemysłowych. Moda ta przyszła do nas z Zachodu, gdzie od lat inwestorzy przekształcają w domy stare fabryki, stodoły, a nawet kościoły. Duży wpływ na zainteresowanie takimi inwestycjami w Polsce mają też popularne programy telewizyjne, które przedstawiają właśnie takie projekty.

Choć zdaje się, że mało kto w naszym kraju zdecydowałby się na zamieszkanie w starym kościele i przebudowanie ołtarza na sypialnię, a nawy bocznej na łazienkę, to nie brakuje osób, które interesują się starymi stodołami, gajówkami, altanami i fabrykami. Choć efekty modernizacji takich budynków mogą być zachwycające, to trzeba się jednak przygotować na wiele pracy, aby je osiągnąć.

W stylu industrialnym czy blisko natury?

Pierwszymi budynkami przemysłowymi, które zaczęto w Polsce przebudowywać na mieszkania były stare fabryki, w których tworzono lofty. Pierwsze powstały w Bytomiu, później w Łodzi, a następnie moda na industrialne wnętrza zapanowała w całej Polsce. Jednak stare fabryki cieszą się zainteresowaniem nie tylko dużych deweloperów. Mniejsze z nich adaptowane są na budynki mieszkalne także przez indywidualnych inwestorów. Nic dziwnego – stare fabryki dają wiele możliwości aranżacji ze względu na dużą przestrzeń i wysokość pomieszczeń.

Jednym z problemów może być jednak fakt, że część tych budynków jest wpisana do rejestru zabytków. Oznacza to, że przy remoncie takiego obiektu potrzebna będzie zgoda wojewódzkiego lub miejskiego konserwatora zabytków. Inwestor będzie więc musiał wykazać się umiejętnościami negocjacyjnymi w rozmowach z urzędnikami.

Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) zauważa też, że do tego typu inwestycji niezbędne będą większe środki niż w przypadku standardowych nieruchomości. Koszy takiego remontu są bowiem dosyć wysokie, ponieważ tego typu prac nie wykonują zazwyczaj małe firmy, ale więksi wykonawcy. Jeśli więc ktoś marzy o zamieszkaniu w dawnej fabryce, ale nie chce zmierzyć się z konserwatorem zabytków, musi poszukać obiektu nie wpisanego do rejestru.

Są też osoby, które na budynki mieszkalne adaptują obiekty gospodarcze znajdujące się najczęściej przy gospodarstwach rolnych lub służące do działalności gospodarczej. Nierzadko na działkach znajdują się altany, składy, stare warsztaty. Wiele osób postanawia je przerobić na domki dla gości czy mieszkania dla dorastających dzieci.

Są też inwestorzy, którzy stawiają na oryginalność i postanawiają zamieszkać w starych stodołach, czy młynach. Bardzo często są to budynki murowane, o dużej powierzchni, wysokie, a więc, podobnie jak fabryki w miastach, dające duże możliwości aranżacyjne. Ten trend także przyszedł do Polski z Zachodu, głównie z Wielkiej Brytanii.

Według Związku Firm Doradztwa Finansowego tego typu inwestycji w naszym kraju nie ma jeszcze dużo. Jednak częstotliwość poruszania tematów domów w starych budynkach gospodarczych i przemysłowych na forach internetowych wskazuje na spore zainteresowanie takimi nieruchomościami. 

Od fabryki do domu krok po kroku

Adaptacja budynków gospodarczych i przemysłowych na mieszkalnie nie jest niestety zwykłym remontem. Większość prac jakie należy wykonać, na przykład wstawianie ścian, wykonanie otworów okiennych, zamontowanie instalacji, wymaga pozwolenia na budowę. Ale to dopiero część „papierkowej roboty”.

• Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy obiekt jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, to aby zmienić przeznaczenie budynku, należy złożyć stosowny wniosek od Urzędu Miasta (gminy). Jeśli takiego planu nie ma, to konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Następnie należy zgłosić zmiany w sposobie użytkowania odpowiedniemu organowi. Jeśli budynek znajduje się na działce rolnej, wymagane jest też złożenie wniosku o wyłączenie jej z użytkowania rolnego. Budynku gospodarczego lub przemysłowego nie można samowolnie przekształcić w dom. Za takie działania grozi bowiem kara.
   
• A jak sfinansować tak nietypową inwestycję? Związek Firm Doradztwa Finansowego pociesza, że jeśli ktoś nie ma wystarczających środków własnych, to możliwe jest skredytowanie takiej nieruchomości, choć jest to nieco trudniejsze, a procedura trochę się różni niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego.
   
• Skredytowanie takiego celu jest możliwe, jednak wybiega to poza ofertę standardową. Dlatego potencjalny inwestor musiałby przygotować się na kilka scenariuszy, m.in. możliwość przekazania innej nieruchomości pod zabezpieczenie udzielonego kredytu i wyższą marżę lub prowizję bankową - mówi Arkadiusz Rembowski z Money Expert, Związek Firm Doradztwa Finansowego.

Także Paweł Majtkowski (Expander i ZFDF) zauważa, że uzyskanie kredytu na zaadoptowanie nieruchomości niemieszkalnej na cele mieszkalne jest trudniejsze niż w wypadku zwykłego kredytu hipotecznego.

• Przede wszystkim nie w każdym banku będzie to możliwe. Duże znaczenie ma rodzaj nieruchomości jaki ma być przekształcany. O ile w wypadku adaptacji strychów większość banków chętnie skredytuje zakup i remont, o tyle gdy będzie to dotyczyło starej fabryki czy innego rodzaju hali, trudno będzie przekonać bank do sfinansowania takiej inwestycji. W niektórych wypadkach, dla szczególnie dziwnych nieruchomości, bank może nie chcieć sfinansować zakupu budynku. Może natomiast wyłożyć pieniądze na dokonanie remontu. W każdym wypadku niezbędne będzie dostarczenie dokładnej dokumentacji przebudowy. Najważniejsze elementy to pozwolenia na budowę, kosztorysy i dokumentacja techniczna. Bez tego uzyskanie kredytu na przekształcenie nie będzie możliwe – wyjaśnia ekspert.

Zrealizowanie takiej inwestycji nie jest prostym zadaniem. Należy przygotować się na starcie z biurokracją i bardziej skomplikowaną procedurę kredytowania. Jednak te trudności mogą być wynagrodzone zachwycającymi efektami po zakończeniu prac.